A quel moment renégocier son prêt ?

Vous avez souscrit un prêt immobilier à 4 % et en discutant avec vos amis, vous vous apercevez qu’ils viennent d’obtenir un crédit pour leur maison à 2 %. Quoi de plus énervant ! Comment profiter vous aussi de la baisse des taux d’intérêt ? En renégociant votre prêt ? Attention, ce choix n’est pas toujours financièrement avantageux. Explications.

Alors que vous remboursez un crédit immobilier, vous constatez que les taux d’intérêt chutent. Pour en profiter, il est possible de restructurer son prêt. Vous avez dès lors deux possibilités :

• Soit contacter votre banquier pour renégocier votre crédit immobilier ;
• Soit, en cas de refus de sa part ou de conditions de renégociation insatisfaisantes, vous tourner vers la concurrence. Dans ce cas, il s’agit d’un rachat de crédit.

Pourquoi renégocier son prêt ?

Renégocier ou faire racheter son crédit immobilier consiste à obtenir une baisse du taux de son prêt, ce qui aura deux incidences possibles sur vos conditions de remboursement :

• Diminuer le montant des mensualités restantes ;
• Diminuer la durée de remboursement en conservant les mêmes mensualités.

En cas de renégociation de crédit, vous n’aurez ni à payer d’indemnités de remboursement anticipé, ni de frais de courtage. Vous devrez cependant vous acquitter de frais de dossier (de l’ordre de 1 % du montant emprunté) et de garantie (jusqu’à 0,5 % du montant emprunté). En général, les frais liés à une renégociation du crédit peuvent varier entre 3 % et 4,5 % du montant emprunté.

Quand renégocier son crédit immobilier ?

Réviser son crédit n’est pas forcément rentable. Quelques règles peuvent vous aider à savoir si vous avez intérêt à vous lancer.

• La différence entre le taux initial et le taux renégocié doit être au moins de 1 point de pourcentage. Cette règle peut être assouplie si l’emprunt est d’un montant élevé et qu’il court sur plusieurs années. Selon Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, « si vous avez emprunté 250 000 euros sur une durée longue, un écart de 0,7 point peut suffire ».

• La durée restante de remboursement doit être suffisante. Plus tôt vous négociez votre crédit immobilier, plus vous pourrez gagner d’argent dans l’opération. Idéalement il faut que vous soyez dans le premier tiers de la durée de votre prêt (au moins dans la première moitié). Parce que, dans les premières années, un emprunteur paie principalement des intérêts et une faible proportion du capital. Au fur et à mesure, cette répartition s’inverse, si bien qu’à la fin vous ne remboursez pratiquement plus que le capital. Pour bénéficier de la baisse du taux d’intérêt, il faut donc renégocier au début du prêt, lorsque vous remboursez principalement les intérêts.

• Le capital restant à rembourser doit être élevé. Certains courtiers, dont Cafpi, l’estime à 50 000 € ; d’autres comme Meilleurtaux préconise 70 000 €.

Quelques conseils sur le prêt immobilier

• Ne pas se précipiter et ne pas hésiter à faire jouer la concurrence. Groupes bancaires, courtiers traditionnels ou en ligne… le marché est considérable.
• Privilégiez la réduction de la durée du prêt pour une même mensualité de remboursement. L’économie réalisée sera plus importante qu’en diminuant sa mensualité car l’amortissement du crédit sera plus rapide.
• Anticipez les frais. Évaluez les pénalités de remboursement anticipé en cas de changement d’établissement. La plupart du temps, elles s’élèvent à 3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d’intérêts. Montants auxquels il faut ajouter les frais de garantie pour le nouveau prêt (entre 1,2 % et 2 % de la somme empruntée) et les frais de dossier.

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• Constituez un dossier complet. Il se compose du tableau d’amortissement du crédit qui vous permettra de faire le point sur l’avancée du remboursement de votre prêt. Vous connaitrez ainsi le montant déjà remboursé et la part du capital et des intérêts dans une mensualité. Lors de l’entretien avec votre conseiller, apportez également vos trois derniers relevés de compte et vos trois dernières fiches de paie. Dans certains cas, on vous demandera aussi de remplir un questionnaire médical. Il peut avoir une incidence sur le coût de l’assurance-emprunteur.