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Comment garantissez-vous votre crédit immobilier ?

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Pour garantir votre prêt immobilier, vous faites principalement appel à une société de cautionnement, fréquemment partenaire de votre banque. Un choix judicieux car moins risqué mais surtout plus pratique. Explications.

Crédit immobilier
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Le dernier rapport de l’ACPR sur le financement de l’habitat est riche d’enseignements. On y apprend premièrement que la quasi-totalité des prêts immobiliers est garantie en 2015 (97,1 %). Une proportion plutôt stable. En 2013 et 2014, c’était 97,5 %.

La caution mutuelle, votre garantie préférée

Plus intéressant, on y apprend que pour garantir votre crédit, c’est vers le cautionnement que vous vous tournez. Ainsi, en 2015, 56 % des prêts étaient garantis par une société de cautionnement (assurance ou établissement de crédit). En 2014, la proportion était de 53,3 %, 52,2 % en 2013.

Dans le détail, l’ACPR sépare le cautionnement par les organismes d’assurance (22,5 %) de celui fait par les organismes de crédit (33,5 %).

Le cautionnement est donc majoritaire et il augmente d’années en années, prenant le pas de plus en plus sur l’hypothèque et le privilège de préteur de deniers (PPD).

Ajoutées, ces deux solutions garantissaient 33,9 % des prêts en 2014, contre respectivement 31,7 % et 21,6 % pour la caution d’établissement de crédit et d’organisme d’assurance.

L’année dernière, le podium a changé puisque le cautionnement par les banques (33,5 %) devance pour la première fois l’hypothèque et le PPD (31,7 %). Toujours en 3ème position (mais en nette progression) les crédits cautionnés par les assureurs (22,5 %).

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Pourquoi optez-vous pour le cautionnement ?

Difficile de se mettre à votre place ! D’ailleurs si vous voulez nous faire part de votre expérience, on est tout ouïe 😉 On peut quand même avancer trois arguments :

Le cautionnement est plus pratique et plus rapide

Vous n’avez souvent pas besoin de changer d’interlocuteur. Au moment de la mise en place du prêt immobilier, votre banque va parallèlement faire une demande de cautionnement à sa société partenaire.

A ce propos, l’ACPR rappelle d’ailleurs que « les garants opérant avec un statut d’organismes d’assurance sont pour l’essentiel des filiales dédiées des groupes mutualistes : CEGC [pour le groupe BPCE] et CAMCA [Caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole] ».

Bilan, il y a donc très souvent votre banque derrière le cautionnement. La distinction faite par l’ACPR entre les cautionnements faits par les assurances et ceux faits par les organismes de crédit nous semblent donc peu pertinente.

Faire appel à votre banque, c’est certes rapide ! Mais rien ne vous empêche d’être mobile et de démarcher d’autres sociétés comme le Crédit Logement, l’organisme le plus connu en France. Selon le rapport de l’ACPR, c’est d’ailleurs le Crédit Logement qui « garantit la plupart des banques de la place ».



Le cautionnement est souvent moins cher qu’une hypothèque et qu’un PPD

Vous n’avez en effet pas de frais de notaire (environ 2 % du prêt tout de même !), ni de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé (de 1 % à 2 % du capital restant à rembourser).

Attention vous devez en revanche vous acquitter d’une commission (en pratique de 0,5 % à 2 % du prêt) et d’une contribution au fonds mutuel de garantie. Celle-ci vous est parfois reversée à la fin du remboursement s’il n’y a eu aucun problème. C’est le cas si vous passez par le Crédit Logement !

Le cautionnement est aussi moins risqué

Un peu d’histoire économique contemporaine s’impose ! Vous rappelez-vous de la crise des subprimes aux Etats-Unis en 2008 ? Elle est due notamment au fait que les ménages dits « subprimes » (avec une capacité de remboursement faible) ont souscrit des prêts hypothécaires. Ces prêts étaient garantis par une hypothèque sur le logement acheté. Ça signifie que si le ménage fait défaut, le restant du crédit est remboursé en revendant la maison.

Problème que se passe-t-il si le cours de l’immobilier chute et que la revente de votre maison ne suffit pas à rembourser les échéances restantes ? Et ben, tout simplement, on tape à votre porte (enfin là, non…) pour vous demander de rembourser de votre poche le restant du crédit.

En d’autres termes, en cas de retournement du marché immobilier, il se peut que l’hypothèque ne joue pas totalement son rôle de garantie.

On retrouve le même problème avec le PPD. Dans ce cas, la banque est privilégiée et bénéficie en priorité d’une indemnisation si jamais l’emprunteur fait défaut. Elle procède alors à la saisie et à la vente du bien. Un peu comme l’hypothèque donc.

Bref, si vous êtes éligible, on vous conseille donc de privilégier la caution pour garantir votre prêt. Plus pratique, souvent moins chère et en cas de pépin, c’est la société du cautionnement qui s’engage à rembourser à votre place.

Marie-Eve F

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