Immobilier : emprunter sans assurance
Une assurance emprunteur est toujours demandée par les organismes de crédit pour garantir l’emprunt d’un prêt immobilier. Ce n’est pourtant pas une obligation imposée par la loi, et des solutions alternatives existent pour les emprunteurs qui n’ont pas le choix. Explications.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ?
L’obligation de contracter une assurance emprunteur n’existe nulle part dans la loi française, mais cette garantie est exigée systématiquement par les banques et les organismes de crédit dans le cadre d’un prêt immobilier.
Un crédit immobilier implique souvent des sommes conséquentes dont le plan de remboursement s’échelonne sur plusieurs années. La prise de risque est importante pour les organismes de prêt, ce qui rend l’assurance emprunteur incontournable.
Elle comporte différentes garanties, qui couvrent en général :
- Le risque de décès
- La perte d’autonomie irréversible
- Les situations d’incapacité et d’invalidité
Votre assureur analyse le risque que vous représentez selon :
- Votre situation de santé
- Votre âge
- Le montant et la durée du prêt
Des personnes malades ou invalides doivent parfois renoncer au projet d’achat, faute de financement. Il y a pourtant des exceptions et des solutions alternatives.
Qu’est-ce que la convention AERAS ?
Si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance emprunteur standard, vous pouvez solliciter une convention AERAS auprès de l’établissement de crédit.
Cette convention permet de promouvoir l’accès à l’emprunt des personnes malades, sans avoir à compléter de questionnaire médical. Elle intègre également un « droit à l’oubli » pour les personnes guéries d’un cancer depuis plus de 15 ans.
Le droit à l’oubli s’applique pour :
- Un financement n’excédant pas 320 000 € dans le cadre de l’achat de votre résidence principale
- Un contrat d’assurance arrivant à échéance avant vos 71 ans
Ce droit s’étend maintenant à d’autres pathologies, puisque depuis le 1er janvier 2016, le groupe de travail de la Commission des études et de recherches (CER) est chargé de la publication d’une grille de référence qui dresse une liste actualisée des pathologies concernées par le droit à l’oubli.
Si votre candidature présente un risque aggravé de santé, la proposition d’assurance pourra comporter :
- Une surprime d’assurance
- Une exclusion de garantie
En cas de refus de prêt, la convention AERAS impose à l’organisme de crédit la recherche d’une solution alternative.
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Quelles sont les garanties alternatives en cas de refus d’assurance ?
Si vous n’êtes pas assurable, l’organisme de prêt que vous avez sollicité va examiner la mise en place d’éventuelles garanties de substitution. Il peut s’agir :
- D’une caution
- D’une hypothèque
- Du nantissement d’une assurance-vie
La caution pour garantir le prêt
Le cautionnement implique l’engagement d’un organisme financier spécialisé agréé par l’établissement prêteur. En cas de défaillance, c’est la société de caution qui garantit le remboursement des échéances, avant de se retourner vers l’emprunteur pour proposer :
- Une solution amiable, par exemple des délais de paiement
- Une saisie du bien, si un accord amiable n’est pas envisageable
L’hypothèque et le crédit immo
L’hypothèque place une garantie sur un bien immobilier que vous possédez déjà, permettant à l’organisme de prêt d’effectuer une saisie et une vente pour se rembourser en cas de défaillance.
Un prêt garanti par une hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et implique des frais de mainlevée d’hypothèque à la charge de l’emprunteur en cas de remboursement anticipé.
Une hypothèque conventionnelle implique aussi le paiement de la taxe de publicité foncière au titre des droits d’enregistrements obligatoires.
Le nantissement
Le nantissement permet de garantir une défaillance de l’emprunteur en permettant à l’organisme de crédit de se rembourser sur la valeur d’une assurance-vie. Le montant des versements est déterminé par l’organisme créancier, dont l’accord est nécessaire en cas de retrait ou d’arbitrage pendant toute la durée du nantissement.
Le nantissement s’accompagnera généralement d’une hypothèque sur le bien financé par le prêt, et d’une majoration du taux du crédit.