Et si c’était le moment ou jamais pour renégocier ou faire racheter votre crédit immobilier ?
Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. Les meilleurs emprunteurs peuvent espérer emprunter à moins de 2 % sur 20 ans. Toutefois, si la baisse des taux directeurs annoncée la semaine dernière par la BCE devrait faire pression à la baisse sur les taux, d’autres réformes en cours pourraient bien mettre un terme à leur repli. Pensez donc dès à présent à faire racheter ou à renégocier votre crédit immobilier.
Vous êtes propriétaire depuis quelques années ? Vous avez peut-être signé votre emprunt aux alentours de 2008 ? Si c’est votre cas, il est fort probable que votre taux d’intérêt oscille entre 4 % et 5 % hors assurance. Or, les taux d’emprunt actuels sont historiquement bas. Au 7 mars 2016, les excellents emprunteurs peuvent espérer emprunter à 1,51 % sur 20 ans, selon Meilleurtaux, la moyenne se situant à 2,14 % sur 20 ans. Dans ce contexte très favorable aux emprunteurs, vous serez nombreux à être tentés par la renégociation ou le rachat de crédit. Vous avez raison ! C’est le moment !
Pourquoi des taux aussi bas ?
Les banques prêtent à des taux très faibles car elles-mêmes empruntent à des taux bas. Et ça n’est pas prêt de changer !
Jeudi dernier, la Banque centrale européenne (BCE), l’instance qui a un pouvoir indirect sur nos taux d’emprunt, a décidé d’abaissé de 0,05 % à 0 % son taux de refinancement. Concrètement, ce taux nul signifie que les banques pourront emprunter gratuitement de l’argent à la BCE ; argent qu’elles pourront donc utiliser pour prêter à taux bas aux particuliers.
La banque centrale a également annoncé la baisse de son taux de dépôt passant de -0,30 % à -0,40 %. Il s’agit du taux d’intérêt qui rémunère les liquidités déposées à la BCE. Un taux négatif signifie donc que les banques paient pour déposer de l’argent au sein de l’institution. C’est donc une façon d’inciter les banques à prêter leurs liquidités plutôt que de les laisser inactives dans les caisses de la BCE.
La politique de la BCE est la principale cause de la faiblesse des taux d’emprunt, toutefois ce n’est pas la seule.
Crédit immobilier : les banques en ligne se livrent une guerre commerciale
Si les banques rivalisent d’offres de taux alléchants, c’est aussi parce que le crédit immobilier semble être devenu un nouveau terrain de bataille notamment pour les banques en ligne. Ces dernières se disent peut-être que le prêt immo est un produit d’appel parfait pour amener l’emprunteur à faire de la banque en ligne leur banque principale.
Au petit jeu du « c’est moi la meilleure !», Boursorama Banque a une longueur d’avance. Elle propose en effet un taux d’appel de 1,81 % depuis le 8 mars pour un emprunt de 100 000 € sur 14 ans. Bien sûr la banque conditionne l’octroi d’un crédit immobilier à l’ouverture d’un compte bancaire. Sa concurrente ING Direct propose depuis le 2 mars un crédit immobilier à 1,92 % pour l’emprunt de 300 000 € sur 15 ans. Avec l’annonce de la BCE et la récente baisse du taux d’appel de Boursorama Banque, elle risque d’abaisser elle aussi ses taux.
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C’est d’autant plus le moment de penser rachat et renégociation de crédit qu’il plane un doute sur l’évolution des taux dans les prochains mois.
Les taux peuvent-ils encore baisser ?
Comme indiqué ci-dessus, la baisse des taux directeurs de la BCE devrait en théorie donner un sérieux coup de pouce aux emprunteurs. En pratique, les effets sur l’octroi de crédit et les taux appliqués sont plus incertains.
Les acteurs du crédit redoutent en effet que « ces mesures [pèsent] sur la rentabilité des banques : si dans un contexte de taux très bas les banques parviennent à dégager des marges convenables via le crédit en refinançant les prêts qu’elles accordent à des taux nuls, elles ont de plus en plus de mal à gagner de l’argent avec les liquidités de leurs clients qu’elles replacent, tout en rémunérant cette épargne à des taux plus élevés… », explique Jérôme Robin, président de Vousfinancer.
Conséquence, les banques pourraient privilégier leur rentabilité plutôt que de faire profiter leurs clients de la baisse des taux.
Vers le rationnement du crédit ?
L’impact des mesures annoncées par la BCE pourraient être affaibli par deux autres réformes en cours.
La première réforme émane de la BCE. Le journal Les Echos croit savoir que la banque centrale serait sur le point de mette un terme à une dérogation accordée aux banques françaises.
Pour prévenir le risque de défaut, les banques doivent constituer une réserve, des sommes qu’elles ne doivent pas toucher et garder bien « au chaud » dans leur caisses. Son montant correspond à 3 % des actifs de la banque. Or, jusqu’à présent les livrets d’épargne réglementés (Livret A, LEP et LDD) n’étaient pas intégrés au calcul, sous prétexte qu’une partie de cette épargne est transférée à la Caisse des dépôts et donc qu’elle ne doit pas être considérée comme des actifs de la banque. La BCE serait sur le point de mettre fin à cette exception française.
Ce changement aurait pour conséquence de gonfler les actifs de la banque et donc d’augmenter les réserves obligatoires. Plus d’argent immobilisé, c’est potentiellement moins d’argent prêté, peut-on craindre. Les plus touchés seraient forcément les clients des banques qui collectent le plus d’épargne réglementée : c’est le cas de la Caisse d’Epargne, du Crédit Mutuel et de la Banque Postale.
Un autre projet de réforme, cette fois-ci lancé par le Comité de Bâle, organisme international chargé de réfléchir sur le système financier, pourrait concerner plus directement les emprunteurs. Le Comité souhaite en effet que les banques mettent davantage de fonds en réserve lorsqu’elles prêtent à des particuliers ayant peu ou pas d’apport personnel. Cette réforme pénaliserait donc les primo-accédants, les jeunes et les personnes modestes, selon le secteur bancaire.
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Le moment est propice pour emprunter… et il l’est tout autant pour faire racheter votre crédit immobilier ! Pour profiter des meilleures conditions et trouver une offre qui vous permettra de rendre l’opération de rachat de crédit particulièrement intéressante pour vous, comparez les solutions de financement sur Panorabanques !
« Malgré des taux de refinancement nuls, les banques doivent actuellement résoudre une équation compliquée : prêter davantage mais avec des contraintes prudentielles qui pourraient être renforcées, capter davantage d’épargne à un coût relativement élevé et maintenir une rentabilité garantissant la pérennité de leur activité tout en restant compétitives », estime Sandrine Allonier, directrice des relations banques pour Vousfinancer.
Bref, vous avez compris que face à ces incertitudes, vous avez probablement tout intérêt à lancer dès à présent le processus de rachat ou de renégociation de votre crédit immobilier.
Conseil billet de banque
Privilégiez la renégociation, celle-ci occasionne moins de frais (pas de frais de dossier ni d’indemnité de remboursement anticipé). Toutefois si vous faites face à un refus de votre banquier ou si vous jugez les nouvelles conditions proposées pas suffisamment intéressantes, le rachat de crédit peut être une solution. Il faut toutefois que la durée de remboursement restante soit suffisamment longue et que la différence de taux soit supérieure à 1 point pour ça vaille le coup.