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Décryptage et fiche pratique sur les SCPI

Décryptage et fiche pratique sur les SCPI

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BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate

Immobilier, actions d’entreprises cotées ou PME, vins et spiritueux, montres de luxe, œuvres d’arts… Lorsque l’on dispose d’un capital à investir, les choix qui s’offrent à nous sont souvent légions et témoignent de la diversité des supports disponibles. Evidemment, le grand dénominateur commun reste la recherche du profit. Chacun espère en effet faire fructifier son argent au-delà des 0,5% d’intérêts que le livret A génère aujourd’hui.

Sans surprise, l’un des placements « phare » des dernières décennies demeure l’investissement immobilier. Ce marché est très certainement l’un des plus stables en France et sa croissance semble, en dépit de la conjoncture, toujours au rendez-vous. La première façon d’y penser consiste en l’achat d’un bien que l’on louerait puis que l’on vendrait à l’issue d’une certaine période de détention. Entre les loyers encaissés et l’éventuelle plus-value à la revente, cette méthode est souvent favorisée par les français. 

De prime abord, ce choix se justifie facilement : les informations clés, décisives pour la prise de décision de l’investisseur (comparatif des prix au m2 dans le quartier, estimation du loyer, fiscalité etc.), sont aisément accessibles sur internet. Par conséquent, il est possible de valider, sans bagage technique trop important, la viabilité de son projet.

En réalité, ce placement n’est pas sans contraintes : entre les carences locatives, les problèmes de voisinage, la dégradation des lieux, la gestion des travaux, etc… Ces désagréments peuvent impacter la rentabilité que vous aviez calculée en amont. L’achat en direct d’un bien peut finir par devenir une opération plus compliquée que d’autres types de placements immobiliers.

Parmi ces derniers, l’investissement dans une SCPI, qui permet de détenir indirectement un bien immobilier, est une alternative plus qu’intéressante. Mais encore faut-il avoir les idées au clair sur ce support particulier… Que se cache-t-il derrière cet acronyme ? 

Vous êtes entre de bonnes mains, billet de banque profite de la rentrée pour vous expliquer la SCPI de long en large : comment fonctionne-t-elle ? Quels avantages ? Quel intérêt à être bien accompagné ? Quels risques ? Vous serez, avant la fin de l’été, incollable sur le sujet.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier, SCPI en quatre lettres, est une société dont l’objet est d’acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier pour le louer à usage d’entreprise ou d’habitation. Lorsqu’une personne réalise un placement dans une SCPI, il achète en réalité une partie des parts sociales (dites “papier”) qui constituent le capital d’une société investissant elle-même dans l’immobilier (la “pierre”), d’où son appellation courante de “pierre-papier”.

L’investisseur optant donc pour la pierre-papier acquiert de fait la qualité d’associé à part entière et devient indirectement « propriétaire » des biens à l’actif de cette même société. Ce statut permet surtout de disposer d’un droit sur les revenus générés par la société. En effet, le business model de la SCPI fonctionne de la façon suivante :

  1. La SCPI acquiert et gère, en contrepartie de frais de gestion, un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, entrepôts) qui a été sélectionné par la gérance (souvent une société de gestion spécialisée)
  2. La SCPI perçoit principalement des revenus locatifs et supporte des charges d’entretien et de travaux
  3. La SCPI reverse aux associés principalement des loyers nets de charges, proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent dans le capital 

L’un des acteurs majeurs des SCPI en France, BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNP Paribas REIM), distingue souvent quatre motifs pour lesquels ses clients souhaitent investir en SCPI :

  • Se constituer un capital : accessible à partir d’une centaine d’euros, l’investisseur peut placer son argent à son rythme dans la SCPI pour se constituer un capital sur le long terme.
  • Transmettre son patrimoine : Les parts investies peuvent être réparties entre les héritiers.
  • Diversifier son épargne : fidèle à l’adage “ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier”, investir en SCPI permet de diversifier son risque, par exemple pour une personne qui aurait placé toute son épargne dans des actions internationales
  • Obtenir un complément de revenu : les associés reçoivent périodiquement des revenus issus principalement des loyers générés par les immeubles de la SCPI

Si votre projet s’inscrit dans l’une de ces 4 catégories, nous vous invitons à parcourir la suite de cet article afin de connaître parfaitement les rouages d’un investissement en SCPI.

Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ? 

La SCPI est un placement qui a vocation à être accessible à tous. La loi n’imposant pas de minimum légal, les statuts de la SCPI fixeront le ticket minimum d’investissement dont la fourchette peut-être très variable. A titre d’exemple, le seuil d’entrée de la SCPI Accimmo Pierre gérée par BNP Paribas REIM est fixé à 203 €.

Face à des montants si abordables, on comprend tout l’intérêt de la SCPI en comparaison d’un achat de bien en direct. Si vous ne disposez que d’un capital d’une centaine voire d’un millier d’euros et que l’immobilier vous intéresse, l’achat d’un appartement sera problématique sinon impossible. L’emprunt bancaire deviendra inévitable. A l’inverse, pour une somme identique, vous pourrez investir dans des parts de SCPI, vous permettant de devenir propriétaire à hauteur de cet apport.   

Peut-on revendre ses parts d’une SCPI à tout moment ?

Le statut d’associé de SCPI n’est pas éternel ! Bien que les sociétés de gestion – en charge d’assurer la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI – recommandent souvent des durées de détention minimales, vous êtes libre de céder vos parts à tout moment, en partie ou dans leur intégralité. 

En pratique, s’agissant du délai de revente, il est distingué selon que la SCPI soit :

  • à capital variable : le retrait de part par un associé doit être compensé par une souscription d’un montant équivalent et s’effectue au prix de retrait (prix de souscription minoré de la commission de souscription hors taxes). 
  • à capital fixe : la présence de nouveaux acquéreurs est nécessaire au moment où vous souhaitez revendre vos parts sur le marché. 

En général, la société de gestion ne garantira pas le prix ni le délais de rachat de vos parts. Si le marché immobilier venait à chuter, votre revente serait synonyme de moins-value. A l’inverse, une hausse des prix de la pierre vous permettra certainement de dégager une plus-value.

BNP Paribas Reim France accompagne ses clients pour choisir les meilleures SCPI  

BNP Paribas REIM France est, depuis plus de 50 ans, l’une des références de l’investissement immobilier. Spécialisée dans les produits de placement à destination des investisseurs institutionnels et particuliers, elle compte plus de 100 000 associés et 15 milliards d’actifs sous gestion. 

Elle gère un patrimoine diversifié composé de plus de 700 immeubles et bénéficie d’une expertise basée sur une équipe de professionnels spécialistes des marchés de bureaux, santé, résidentiel, commerce et logistique.

La stratégie d’investissement de BNP Paribas REIM France développe une approche rendement-risque équilibrée. Ainsi, les placements en SCPI sont, sur l’échelle “rendement-risque” que l’on retrouve dans le document d’information des SCPI (échelle de 1 à 7, du moins au plus risqué). Chez BNP Paribas REIM, la note est située entre 3 et 4.

Concernant la politique d’achat, sont privilégiés des immeubles récents et si possible correspondant aux normes environnementales récentes, localisés en centre-ville de grandes métropoles ou en périphérie à proximité des transports. Mais bien sûr, chaque produit à sa stratégie et ses spécificités propres, qui peuvent conduire à moduler cette approche. L’objectif est de constituer un parc immobilier à forte attractivité afin d’optimiser le taux d’occupation.

Concernant la location, BNP Paribas REIM France s’attache à privilégier des baux fermes de longue durée permettant de fidéliser durablement les locataires. L’idée est ainsi d’assurer une perception régulière des loyers et de favoriser un bon taux d’occupation. La solidité financière des locataires est également au centre de l’attention des équipes de gestion. A cet égard, la sélection des locataires porte majoritairement sur des entreprises établies : par exemple, près de la moitié des groupes du CAC 40 (17 sur 40) est locataire des immeubles.

Les SCPI, un placement à long terme ou court terme ? 

Comme pour la plupart des investissements effectués dans le domaine de l’immobilier, le placement en SCPI se conçoit sur le long terme. Difficile d’imaginer l’achat d’un immeuble pour le revendre quelques mois plus tard. Idem pour l’investissement en SCPI.

BNP Paribas REIM recommande donc généralement une période de détention de 10 ans afin de maximiser l’espérance de rendement de votre épargne investie.

Quels sont les atouts des SCPI ?

Nombreux sont les atouts que procure une SCPI, notamment en comparaison d’un investissement locatif traditionnel que vous auriez effectué par vous-même :

  • Sélection des biens par une société de gestion chevronnée, telle BNP Paribas REIM, qui analysera en détail la rentabilité du bien, sa localisation, sa valeur potentielle future etc.
  • Légèreté administrative : l’achat de pierre-papier nécessite beaucoup moins de lourdeurs administratives qu’un achat immobilier classique (pas de notaire, d’expertises etc.)
  • Facilité d’accès à la propriété pour une centaine d’euros minimum (alors qu’il en faudrait des milliers pour acheter individuellement)
  • Possibilités d’achat décuplées : en additionnant les investissements de chaque associé, la SCPI pourra par exemple acquérir des complexes de bureaux plutôt qu’un simple local commercial, à louer à plusieurs locataires, et progressivement constituer un portefeuille d’actifs conséquent. Grâce à la mutualisation des financements, l’investisseur diversifie son risque locatif par rapport à la somme qu’il apporte individuellement
  • Diversification des risques : découlant des avantages précédents, opter pour la SCPI, c’est aussi investir de petites sommes dans plusieurs villes et plusieurs types de biens. Selon la stratégie du produit choisi, 1 000 euros investis peuvent par exemple être répartis pour ⅓ en Allemagne, ⅓ en France dans l’immobilier commercial et ⅓ en région parisienne dans l’immobilier de bureaux.

Toutefois, comme tout investissement, miser sur les SCPI comporte aussi des risques et il est important d’avoir à l’esprit ses principaux écueils. Certains risques sont intimement liés à ceux de l’immobilier locatif en général : les variations du marché, l’absence de garantie sur l’encaissement des loyers sont aussi des incidents potentiels qui influeront la valeur des parts de SCPI et le revenu. D’autres risques sont plus spécifiques à la SCPI en elle-même, par exemple le risque de liquidité : la société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement.

Dans tous les cas, la SCPI ouvre de nouvelles opportunités d’investissement là où votre marge de manœuvre individuelle était au départ limitée. Mais d’ailleurs, en parlant de marge… A quel rendement peut-on s’attendre pour ce type de placement ?

Un rendement moyen entre 3,5 et 5,5% en 2019

Selon l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière), les SCPI attirent de plus en plus d’investisseurs particuliers à la recherche de performance stable dans le temps, avec des rendements entre 3.5 et 5.5% en 2019 pour l’essentiel du marché.

La crise sanitaire est susceptible d’impacter le taux de rendement moyen dans les résultats à venir. Dans ce contexte, il faut garder à l’esprit 3 idées clés : 

  • La Diversification : c’est l’essence même des SCPI, à titre d’exemple, le patrimoine ses SCPI gérées par BNP Paribas REIM France est composé entre 3 immeubles – pour une SCPI récemment constituée et plus de 100 immeubles sur les SCPI établies Les risques individuels et spécifiques pris sur chaque actif immobilier, chaque locataire, sont ainsi atténués par le mécanique effet de dilution au sein de portefeuilles bien plus larges, contribuant ainsi à la résilience des performances dans le temps. De plus la diversification géographique, et de classes d’actifs (bureaux, commerce, logistique, santé, etc.) permet, là encore, de mutualiser les risques. Rappelons par ailleurs que, si les SCPI présentent des caractéristiques très différentes les unes des autres, les bureaux qui représentent une très large majorité des actifs détenus chez BNP Paribas REIM France, sont probablement l’une classes d’actifs les moins affectées dans l’immédiat par la crise sanitaire.
  • Réserves : les SCPI peuvent disposer de réserves distribuables constituées sur les revenus passés (notamment le report à nouveau) qui pourront contribuer à amortir au mieux le choc.
  • La performance se construit dans le temps : les SCPI sont des produits de long terme, dont la durée de détention conseillée est de l’ordre de la dizaine d’années. La récurrence du rendement locatif, et donc du dividende versé, est un élément essentiel de cette performance. A cet égard, l’importance d’éventuelles baisses momentanées des niveaux de distribution doit être relativisée sur une vision long terme.

De plus, les investissements réalisés par BNP Paribas REIM se concentrent sur les immeubles core et core +, qui sont récents ou à rénover à court terme. Un immeuble Core / Core+ est situé dans une très bonne localisation, il est occupé par des locataires de premier rang dans le cadre de baux aux longues durées fermes. Ces immeubles sont considérés comme les plus résilients en temps de crise économique.

Un point de vigilance également : ce taux de rendement est un pourcentage qui exprime le rapport entre le montant de revenus distribués pour chaque part et la valeur d’une part. 

L’investissement dans une SCPI étant un investissement à long terme, la stabilité du rendement doit être analysée au regard de la stabilité du prix de la part. En effet, le rendement est le rapport entre les revenus distribués et le prix de la part. Si les revenus sont stables et que le prix de la part – et donc de la valorisation du patrimoine augmente, le rendement de la SCPI baisse. Pour une augmentation du taux de rendement, il faut soit que les revenus augmentent davantage que le prix de la part, soit que le prix de la part baisse.

Des indicateurs pour comparer les SCPI

Le taux de rendement moyen est un indicateur important bien entendu, mais non décisif à lui seul pour une personne souhaitant se lancer dans l’aventure de l’investissement en SCPI.

Plusieurs points doivent faire l’objet d’une étude au préalable. Nous vous en proposons 4 ci-dessous, qu’il faut impérativement prendre en compte lorsque l’on cherche à évaluer l’opportunité d’une SCPI :

  1. Le taux d’occupation : il permet d’avoir une vision en pourcentage de la part du patrimoine de la SCPI actuellement louée. Il s’agit du rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI pourrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Cet indicateur permet de se faire une idée de l’attractivité du patrimoine pour les locataires, à un moment donné. Un taux d’occupation élevé signifie que la grande majorité des immeubles est louée et rapporte des revenus à la SCPI. La stabilité d’un taux d’occupation élevé doit aussi être analysée dans le temps. Elle indique une gestion équilibrée et sécurisante. 
  2. Les principaux locataires  : comme nous l’avons dit, il est important de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En cas de départ ou de défaillance, il serait en effet risqué pour la SCPI d’être trop dépendante de certains locataires clefs. Une bonne diversité des locataires et un poids maîtrisé, par exemple des cinq plus importants preneurs à bail au sein du patrimoine de la SCPI, sont donc révélateurs d’une gestion prudente de la société de gestion. Il peut aussi être intéressant d’analyser le profil des locataires. Des locataires financièrement solides augurent, bien sûr, de risques de défaut moindres. 
  3. La taille du parc immobilier : élément important mais non décisif à lui-seul. Plusieurs indicateurs permettent d’évaluer cette taille : la valeur vénale (désigne la valeur à laquelle pourraient être vendus les immeubles de la SCPI à un acquéreur potentiel en l’état actuel du marché), le nombre d’immeubles et le nombre de locataires. Attention toutefois à ne pas fuir les petites SCPI pour autant ! Elles suivent souvent une stratégie plus spécialisée, en investissant sur un type particulier de biens ou en cherchant de nouvelles opportunités d’investissement. Elles sont quelquefois plus récentes, et donc leur patrimoine aussi.
  4. Age moyen du parc immobilier : la composition du patrimoine immobilier peut aussi être prise en compte au moment de choisir sa SCPI. Choisir une SCPI avec un patrimoine immobilier âgé, peut signifier que vous investissez dans des biens dont l’attractivité pour les locataires a été démontrée historiquement. Mais cela peut aussi signifier que des travaux seront bientôt nécessaires, ce qui pourrait – au moins temporairement – affecter le rendement. En contrepartie, de tels travaux peuvent, à terme, être vecteurs de revalorisation du patrimoine, et donc de plus-values futures. De son côté, un patrimoine neuf signifie souvent que la SCPI a investi dans des biens « dernier cri » répondant aux exigences actuelles des locataires, et donc promettant une certaine sécurité du revenu locatif. Mais ces acquisitions ont pu se faire à un coût plus élevé susceptible d’impacter la rentabilité à long terme de la société. C’est donc la stratégie globale de la SCPI concernant son patrimoine immobilier qu’il faut considérer, et la comparer à votre profil et vos attentes. C’est une des clés de sa performance et de sa stabilité.

Et surtout, cela semble une évidence, mais il faut vous assurer de bien comprendre la stratégie de la SCPI que vous sélectionnez. Elle figure notamment dans la Note d’Information que la société de gestion met à votre disposition.

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