Acheter un bien immobilier en concubinage
Vous êtes en couple mais ne faites pas partie du club des couples pacsés ou mariés ? Et vous souhaitez quand même acheter ? Aucun problème, on relève le défi pour vous aider dans votre projet ! Petit tour d’horizon pour souscrire un crédit immobilier sans difficulté.
Acheter un bien immobilier sans être marié : effets
Souscrire un crédit immobilier au lieu de deux (un chacun) est souvent plus intéressant : le taux est négociable et les frais de dossier et de garantie ne seront demandés qu’une seule fois ! Mais les avantages ne vont pas sans les conséquences.
Être en couple, sans avoir officialisé administrativement, et vouloir acheter n’est pas chose aisée. Le concubinage n’impliquant aucune notion de domicile familial, cela peut poser des difficultés en cas de conflit où l’un des deux peut rapidement se retrouver sans protection.
Eh oui même si seulement l’un des deux achète, l’autre se retrouve solidairement responsable du remboursement du prêt et des charges afférentes au bien. En gros si celui qui achète ne peut plus assumer le remboursement vous devrez le faire à sa place, même si vous n’êtes plus ensemble. Et si vous refusez, pas de bol, votre contrat de prêt prévoit sûrement une hypothèque sur l’ensemble du bien.
En cas de décès, aucun droit n’est accordé au conjoint survivant (sauf si c’est prévu dans le testament). Vous risquez donc de perdre votre logement.
Vous pouvez également essayer de souscrire deux prêts, mais il y a des chances que vous vous heurtiez à un refus de votre banque.
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Acheter un bien immobilier en concubinage : création d’une SCI
Pour pallier ce problème, vous pouvez créer une SCI (société civile immobilière).
Au moment de sa création chacun des concubins reçoit des parts sociales à hauteur de leur apport dans le capital social de la société.
En cas de séparation, le partage de la valeur du bien se fera en fonction du nombre de parts sociales que vous avez.
En cas de décès, les parts du concubin décédé reviendront à ses héritiers. Pour éviter tout risque de contestation d’occupation de votre logement :
- Vous pouvez insérer une clause d’agrément dans les statuts de la société. Vous pourrez ainsi accepter ou refuser l’entrée des héritiers dans la SCI. Il faut tout de même pouvoir racheter leurs parts.
- Vous pouvez faire un démembrement croisé de propriété c’est-à-dire que vôtre concubin(e) et vous allez acheter la moitié des parts en nue-propriété et l’usufruit de la part de l’autre. Au décès de votre concubin(e), vous récupèrerez la totalité de l’usufruit des parts ; les héritiers détiendront seulement la moitié de la nue-propriété. La mise en place de ce démembrement est un montage un peu complexe qui coûte environ 2000 € de frais de notaire.
Recourir à l’indivision pour acheter sans être marié
Vous avez recours à l’indivision dès que vous achetez à deux ! Quel que soit le montant et peu importe qu’il ne soit pas équilibré.
Si vous vous séparez ou si vous vendez et que vous ne voulez pas vous faire léser, n’oubliez pas d’indiquer la répartition financière de chacun. A défaut, on considèrera que chacun a mis 50/50.
En cas de séparation, deux solutions :
- Vous pouvez procéder à la vente du bien et partager le prix à hauteur de votre participation. Ou décider que l’un des deux rachète les parts de l’autre pour devenir propriétaire à part entière.
- En cas de désaccord, vous pouvez demander le partage judiciaire du bien. Le juge décidera alors de la vente de celui-ci, puis de la répartition du prix de vente.
En cas de décès de l’un des deux, les héritiers deviennent co-indivisaires. Ce qui a souvent pour conséquence la vente du bien. Pour éviter cela, vous avez plusieurs options :
- Vous pouvez demander au juge le maintien de l’indivision si vous avez des enfants mineurs.
- Vous pouvez opter pour le legs mutuel de votre quote-part. Vous devrez quand même respecter la réserve héréditaire et payer des frais de succession.
- Vous pouvez prévoir une clause de rachat c’est-à-dire prévoir de racheter la quote-part du défunt et ainsi garder le bien en cas de décès.
Acheter en tontine
La tontine peut être une solution pour acheter à deux. Cette clause vous garantit d’être propriétaire du logement en cas de décès de l’un des deux.
En cas de séparation et si vous êtes en désaccord, la situation peut devenir extrêmement préoccupante. Aucune échappatoire n’est possible (le partage en justice n’est pas envisageable), vous n’avez plus qu’à attendre que l’un d’entre vous décède… Sympathique…
En cas de décès de votre concubin(e), acheter en tontine permet d’obtenir la pleine propriété du logement, et ce peu importe le montant de votre participation à l’achat. Ce n’est pourtant pas la meilleure des solutions ; vous allez devoir payer 60 % de frais de mutation. Pour la bonne affaire ça sera une autre fois.
Sauf si vous êtes l’exception qui confirme la règle : le logement est votre résidence principale et il vaut moins de 76 000 €. Vous ne payerez que 5,09 % de frais de mutation.
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