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Choisir un prêt amortissable ou un prêt « in fine » ?

Choisir un prêt amortissable ou un prêt « in fine » ?

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Choisir un prêt amortissable ou un prêt « in fine » ?
Choisir un prêt amortissable ou un prêt « in fine » ?

On s’oriente toujours plus facilement vers ce que l’on connait déjà. Parfois à tort. C’est pareil pour les crédits. Le crédit amortissable, c’est le crédit « classique » majoritairement utilisé. Le crédit « in fine » c’est un montage spécifique et un peu plus compliqué… mais qui peut vous faire gagner de l’argent. Explications.

Prêt amortissable et prêt « in fine » : différences dans vos remboursements

Pour financer vos projets, vous pouvez choisir entre un prêt amortissable (c’est le plus utilisé) et un prêt « in fine ». Avec un prêt amortissable, vous remboursez des mensualités composées d’une partie en capital et d’une partie en intérêts. La part en capital est moins élevée en début de prêt qu’à la fin. Et c’est le contraire avec les intérêts : vous remboursez plus d’intérêts au début qu’à la fin.

Avec un prêt « in fine », le mode de remboursement est différent. Vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée de votre prêt. Et au moment de la dernière échéance, vous remboursez le capital emprunté en une seule fois. Votre échéancier est complètement différent selon le type de prêt sélectionné. Regardez un peu.

Prêt amortissable graphique

Prêt in fine graphique

Prêt « in fine » et investissement locatif : un duo gagnant pour vos impôts

Le prêt « in fine » est souvent préféré par les investisseurs locatifs. En effet, les intérêts d’un prêt « in fine » sont souvent plus élevés que ceux d’un crédit amortissable. C’est plutôt un inconvénient me direz-vous ! Pas forcément … Les investisseurs peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers (seul hic, ce n’est plus possible désormais pour les résidences principales) et même créer des déficits fonciers qui se répercutent sur leur impôt sur les revenus. Alors fiscalement, ça peut être vraiment intéressant ! En plus, les intérêts ne sont pas plafonnés !

Prêt in fine

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Prenons un exemple d’un appartement de 150 000 € financé sur 15 ans à un taux de 2%.

Attention, il vaut mieux avoir une situation financière plutôt solide pour ce type de prêt. Et plus vous payez d’impôts en temps « normal », plus c’est intéressant pour vous. Imaginez que vos revenus s’élèvent à 60 000 € par an (après abattement et pour une personne seule).

Déduction d’impôts Crédit amortissable Impôts à payer Crédit amortissable Déduction d’impôts Crédit in fine Impôts à payer Crédit in fine
1ère année

2920,89 €

17123,73 € 3 000 €

17100 €

5ème année

2200,05 €

17 339,98 € 3 000 €

17100 €

10ème année

1214,10 €

17 635,77 € 3 000 €

17100 €

15ème année

124,52 €

17 962,64 € 3 000 €

17100 €

TOTAL sur 15 ans

23747,34 €

262875,80 € 45 000 € 256 500 €

 

Quelles conclusions retenir de ce tableau ?

Premièrement, avec un prêt amortissable, au bout de 15 ans, vous payez presque 2 fois moins d’intérêts au total qu’avec un prêt « in fine ». Mais vous déduisez aussi 2 fois plus !

Deuxièmement, vous faites une économie d’impôts de 6 375,80 € sur 15 ans. C’est toujours ça de gagné… et si en plus, cette déduction d’intérêts vous permet de rester dans une tranche d’imposition moins taxée, c’est d’autant plus intéressant ! Surtout que, logiquement, vos revenus (hors revenus fonciers) devraient augmenter au fur et à mesure des années.

Prenons un exemple pour des revenus de 74 000 € après abattement et pour une personne seule. Vous êtes au début de la 4ème tranche imposée à 41 %. Déduire 3 000 € d’intérêts vous permet de rester dans la 3ème tranche imposée à 30 %. Vous faites en une seule année l’équivalent de 9 040 € d’économies. Ça vaut le coup de faire le calcul, non ?

Tranche d’imposition

Impôts à payer

Imposition à 30%

21 300 €

Imposition à 41%

30 340 €

 

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Conseil billet de banque

Le prêt « in fine » est conseillé pour les investisseurs plutôt avertis, mais rien ne vous empêche de demander de l’aide à votre banquier ou à un courtier. En fonction de votre situation matrimoniale, du niveau de vos revenus imposables et de votre projet immobilier, vous pouvez faire de grosses économies. Alors ne vous en privez pas…

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