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Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

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Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Vous avez un projet immobilier et vous n’avez aucune idée du montant que vous pourriez emprunter ? On vous explique comment sont calculés le taux d’endettement accepté par les banques et le reste à vivre. Et pour aller plus loin, on vous guide pour définir les prix des logements sur lesquels vous pouvez axer votre recherche.

Calculez votre taux d’endettement actuel

Les normes d’endettement ça vous parle ? 33 % ou 1/3 des revenus à ne pas dépasser pour que les banques vous suivent dans votre projet immobilier (ou tout autre projet d’ailleurs) ?

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Voilà comment il est calculé :

  • Additionnez tous vos revenus stables : vos salaires évidemment (ou autres traitements, BIC, BNC, revenus agricoles, pension de retraite… en fonction de votre statut) mais aussi d’autres sources de revenus. Il peut s’agir de vos allocations familiales si elles sont versées pendant les 5 premières années minimum de votre prêt immobilier et de vos revenus de placement financier. Une partie (en général 70 % à 80 %) de vos pensions alimentaires, rentes viagères et loyers perçus
Certains revenus incertains sont exclus : les primes exceptionnelles, les dividendes… Les allocations chômage et le RSA ne sont pas considérés comme des revenus. Sans réel revenu, vous ne pouvez pas emprunter.
  • Additionnez toutes vos charges stables : les mensualités de vos crédits en cours (sauf si leur durée restante est inférieure à 6 mois) et les pensions et rentes versées
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Conseil billet de banque

Si vous souhaitez acheter un nouveau logement, n’incluez pas vos charges de loyer actuel ! Sinon votre taux endettement avant-projet immobilier sera déjà certainement proche des 33 %…

Par exemple, si vous avez 300 € de charges stables par mois et 2400 € de revenus stables mensuels, votre taux d’endettement sera de : (300/2400) x 100 = 12,5 %.



Vérifiez votre reste à vivre

Le reste à vivre est la somme restante à un foyer pour vivre. C’est un élément que les banques prennent également en compte pour s’assurer que le remboursement du crédit immobilier ne sera pas un frein au paiement des frais courants du foyer (alimentation, essence, assurance, garde des enfants…), ou vice-versa. En plus du taux d’endettement.

Il est calculé de la manière suivante : revenus stables – charges stables. Un reste à vivre minimum est nécessaire et défini en fonction de la taille de votre foyer :

  • Si vous êtes célibataire : 800 €/mois
  • Si vous êtes un couple sans enfant : 1 200 €
  • Pour chaque personne à charge supplémentaire du foyer : 300 €/personne
Vous pouvez très bien respecter les normes de taux d’endettement tout en n’ayant pas de reste à vivre suffisant. C’est le cas des petits salaires et des foyers de grande taille.

Par exemple, imaginons que vous êtes un couple avec 3 enfants. Vous gagnez 2 800 €/mois et vous avez des charges de 930 €/mois. Votre taux d’endettement est de 33,2 %. Jusque-là tout va bien… Mais votre reste à vivre, lui, n’est pas suffisant. Avec 3 enfants, il vous faudrait au minimum 2 100 €/mois. Or, il ne vous reste que 1 870 €/mois. Ces 230 €/mois d’écart peuvent être – et le seront sûrement – un frein pour votre banque pour vous accorder un crédit.

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A l’inverse, vous pouvez avoir un taux d’endettement plus élevé que la norme et conserver un reste à vivre plus que confortable. C’est le cas des salaires plutôt élevés.

Imaginez être célibataire et gagner 3 500 €/mois. Même si vos charges sont de 1 400 €/mois, soit un taux d’endettement de 40 %, vous avez largement de quoi faire avec 2 100 €/mois de reste à vivre (comparé au minimum de 800 € pour un célibataire). C’est pourquoi les banques se permettent, de temps en temps, une certaine souplesse vis-à-vis du seul taux d’endettement. Elles évaluent le risque de non remboursement dans sa globalité pas uniquement pour rentrer dans les cases.

Et maintenant ?

Prenons un exemple. Maintenant vous savez que vous pouvez – a priori − rembourser jusqu’à 800 €/mois en respectant le taux d’endettement maximum autorisé et le reste à vivre pour votre foyer. Ça ne vous dit pas encore combien vous pouvez emprunter. Evidemment, ça dépend de la durée de votre emprunt. Beaucoup essaieront de faire les choses à tâtons. C’est-à-dire prendre un montant de projet et essayer de retomber sur leur mensualité maximale autorisée (soit ici 800 €) en jouant avec la durée ou le montant du prêt.

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Conseil billet de banque

Saviez-vous que certaines calculatrices en ligne calculent automatiquement le montant d’achat sur lequel vous pouvez vous baser pour vos recherches de logement ? Saisissez vos revenus et vos charges. Renseignez votre apport personnel et la durée souhaitée de votre prêt. Et vous obtenez votre capacité d’achat. C’est pratique et rapide.
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