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Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

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Eviter les intérêts intercalaires
Eviter les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires de votre crédit immobilier sont des frais souvent méconnus qui peuvent vous coûter cher. Si vous empruntez pour un projet immobilier en plusieurs étapes, vous risquez d’être prélevé d’intérêts intercalaires à chaque versement. Comment les éviter et comment préparer votre budget ?

Les intérêts intercalaires : kesako ?

Les intérêts intercalaires font partie des frais annexes de votre emprunt immobilier, au même titre que les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé.

Ils correspondent à des intérêts calculés sur le déblocage d’une partie de votre prêt, que vous devrez rembourser mensuellement tant que votre crédit immobilier n’est pas soldé en intégralité.

Les intérêts intercalaires concernent les opérations immobilières qui nécessitent un déblocage progressif du montant de votre prêt, comme :

  • La vente sur plan d’un logement : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • L’achat d’un bien nécessitant d’importants travaux
  • La construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

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Le fractionnement du crédit est une facilité de caisse dont votre banque répercute le coût sur votre emprunt en demandant les intérêts intercalaires qui s’appliquent jusqu’à la libération totale du prêt.

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Méfiez-vous des contrats qui prétendent vous exempter d’intérêts intercalaires car les banques les intègrent souvent dans le coût du prêt, ou les répercutent sur d’autres frais.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Si vous avez engagé des travaux qui s’éternisent, vous risquez de devoir payer des intérêts intercalaires pendant plusieurs mois. La somme peut être importante, de l’ordre de plusieurs centaines d’euros par mois, qui seront définitivement perdus car ils ne servent pas à rembourser votre capital.

Les intérêts intercalaires mensuels sont calculés au prorata de la somme versée par votre banque, en fonction du taux de votre prêt ramené au mois, soit :

(Somme à débloquer x taux du prêt) / 12

Vous devez y ajouter le coût de l’assurance crédit selon le même calcul :

(Somme à débloquer x taux d’assurance) / 12

Dans le cadre d’une construction, cette formule s’applique à tous les financements liés à des appels de fonds de vos prestataires ou promoteurs. Dans ce cas, les intérêts intercalaires peuvent vous coûter très cher, jusqu’à 1 500 € par mois dans certaines situations.

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Quelles solutions puis-je trouver pour éviter les intérêts intercalaires ?

En amont, veillez au respect des délais établis avec les interlocuteurs engagés dans la construction pour tenir le planning prévu.

Si le chantier prend du retard, vous êtes en droit de demander des pénalités de retard au promoteur, sauf en cas d’intempéries ou de défaillance d’un prestataire externe. En général, les professionnels acceptent de s’en acquitter quand leur responsabilité est engagée.

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Quelles sont les solutions de ma banque pour éviter les intérêts intercalaires ?

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Certaines options sont coûteuses pour les banques. Elles ne vous en parleront pas forcément, alors n’hésitez pas à prendre les devants en les sollicitant :

  • L’emprunt par tranche : chaque déblocage est considéré comme une tranche distincte, dont l’amortissement se fait indépendamment des autres versements
  • L’amortissement direct sur construction : permet de commencer le remboursement du capital dès le premier appel de fonds en ne payant d’intérêts que sur la fraction débloquée
  • Un différé des intérêts : qui interrompt les remboursements pendant le temps de la construction. Dans ce cas, les intérêts intercalaires s’appliquent quand même, mais ils sont répartis sur les mensualités restant à payer

Attention à la commission d’engagement pratiquée par certaines banques, qui ajoute 1 % de la somme restant à débloquer aux intérêts intercalaires.

 

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