Crédit immobilier : comment emprunter au meilleur taux ?

Age, revenus, situation professionnelle… quels sont les profils les plus appréciés par les banques ?

• Les jeunes actifs : une clientèle à fort potentiel pour les banques

Vous avez la trentaine, un emploi stable et un compte en banque bien garni ? Les banques vont vous adorer ! « Les banques recherchent en priorité des jeunes, entre 25 et 35 ans. Elles peuvent leur accorder des décotes de 0,10 % à 0,15 % sur leur barème de taux pour les convaincre, dès lors que leurs revenus mensuels sont significatifs, à partir de 3 500 euros à deux », détaille Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis, un courtier spécialiste du crédit.

Si les banques se bousculent pour attirer les jeunes actifs, c’est notamment parce que cette catégorie présente un fort potentiel en termes de rentabilité. Autrement dit, les banques vont accepter de baisser leur marge sur le crédit immobilier pour attirer ces clients, dans l’espoir de leur proposer ensuite des produits à plus forte rentabilité tels que des assurances ou des placements. « Depuis début 2017, les établissements proposent des crédits à vingt-cinq ans à des taux à peine supérieurs à ceux sur vingt ans : il s’agit clairement d’attirer des primo-accédants », certifie Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Vous cherchez un prêt immobilier ? Allez faire un tour sur Panorabanques, le comparateur en ligne : vous y retrouverez les meilleurs offres du moment ! Je compare

• Entre pro et particulier, les professions libérales ont la côte

Les professions libérales sont également très appréciées des banques. A conditions toutefois que votre situation soit stable et que vous soyez installé depuis au moins 3 ans. Les professions libérales présentent en effet un double avantage pour les banques, qui les attirent « avec de très bons taux dans l’espoir de récupérer à terme non seulement leur compte bancaire personnel mais aussi leur compte pro », selon Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. A la clé, des bonifications « de l’ordre de 0,15 % à 0,30 % selon les banques ».

Au sein du groupe Crédit du Nord, la Banque Tarneaud propose par exemple des taux bonifiés pour les emprunteurs exerçant une profession libérale. De son côté, « Société Générale propose aux étudiants en médecine des prêts prévoyant une augmentation des mensualités dans le temps, au fur et à mesure que les revenus progressent », rappelle Pierre Chapon, cofondateur de la fintech Pretto.

Que vous soyez médecin, avocat, architecte ou notaire, sachez donc que les banques sont aux petits soins pour les professions libérales quand vient l’heure de penser au crédit immobilier !

• La sécurité de l’emploi : un bon point pour les fonctionnaires

Enfin, les fonctionnaires attirent, eux aussi, l’œil des banques, notamment du côté de la Banque Populaire. Il faut dire qu’avec seulement 55 fonctionnaires licenciés entre 1984 et 2002, ces derniers peuvent jouer la carte de la sécurité de l’emploi pour rassurer les banques.

Bilan, « ils bénéficient de taux inférieurs de 0,20 % à 0,30 %. De plus, la Casden peut leur apporter une solution de garantie très avantageuse », selon Pierre Chapon, de Pretto.

Comment optimiser votre profil emprunteur ?

Si les différences de taux et les remises accordées par les banques à ces profils peuvent paraître minimes, elle se traduisent en pratique par plusieurs milliers d’€ d’économies sur le coût total de votre crédit immobilier. Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans vous coûtera par exemple 5 500€ de moins si le taux de votre crédit passe de 1,5% à 1,25%. D’où l’importance de soigner votre profil emprunteur !

Mais si vous ne rentrez pas dans ces profils-types, pas de panique : il reste possible de faire bonne impression sur votre banque. Voici quelques critères pris en compte par les banques pour évaluer votre profil emprunteur, et des conseils pour mieux les convaincre que vous êtes le candidat idéal pour un emprunt immobilier :

• Maximisez votre apport personnel !

L’apport personnel désigne la part du financement du projet qui sortira directement de votre poche. S’il est possible dans certains cas d’emprunter sans apport personnel, la majorité des banques prennent en compte ce critère lors de leur décision.

Un apport personnel prouve en effet que vous êtes capable d’épargner et que vous ne consommez pas tout votre revenu pour terminer dans le rouge à chaque fin de mois. Il envoie également un message fort à votre banquier puisqu’il montre que vous êtes engagé dans votre projet immobilier.

Enfin, la banque a moins à vous prêter et prend donc un risque moins important, ce qu’elle récompense souvent par des taux d’intérêt plus avantageux.

Dans la plupart des établissements, il faut compter un apport personnel équivalent à 10% du montant que vous souhaitez emprunter pour obtenir un taux intéressant. Faites donc tout votre possible pour atteindre ce seuil avant de faire votre demande de prêt. Votre compte en banque vous en sera reconnaissant sur le long terme !

• Montrez à votre banque que votre situation professionnelle est stable

Pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit à un taux intéressant, vous devez rassurer votre banque et lui prouver que vous serez en mesure de la rembourser. Rien de mieux pour cela qu’une situation professionnelle stable !

Mais décrocher un CDI n’est pas toujours suffisant : attendez la fin de votre période d’essai ou, mieux, d’avoir au moins un an d’ancienneté dans votre entreprise avant de solliciter votre banque pour un prêt immobilier.

• Maitrisez votre taux d’endettement

La plupart des banques hésiteront à vous prêter l’argent dont vous avez besoin si votre future mensualité dépasse 33% de votre revenu net imposable de l’année passée. Idéalement, si vos revenus mensuels nets sont de 1 500€, votre mensualité ne devrait donc pas dépasser 500€. Cette règle n’est pas absolue et les banques peuvent faire des exceptions, mais elle constitue un bon indicateur.

Pour emprunter au meilleur taux, pensez à comparer les offres sur Panorabanques : c’est facile et 100% gratuit ! Je compare

Attention : les banques prennent également en compte votre taux d’endettement global. Autrement dit, si vous supportez un prêt étudiant ou un crédit à la consommation, la banque se risquera moins à vous prêter le montant dont vous avez besoin. Pour bénéficier d’un taux intéressant, essayez donc – dans la mesure du possible – de solder vos précédents crédits. Cela vous permettra également d’augmenter votre capacité d’emprunt.

• Évitez le découvert bancaire !

Lorsque vous effectuez une demande de prêt, la majorité des établissements bancaires passeront à la loupe vos 3 derniers relevés de compte. Tâchez donc de leur montrer que vous savez gérer vos finances de manière responsable et que vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens. Autrement dit, évitez à tout prix d’être à découvert durant les mois précédant votre demande de prêt !

L’idéal serait même d’épargner chaque mois une somme correspondant à peu près au montant des mensualités de votre future prêt immobilier. Ainsi la banque n’aura aucun doute sur vos capacités à la rembourser et sera plus encline à vous proposer un crédit à un taux intéressant.

• Montrez que votre projet immobilier est cohérent

Enfin, les banques prendront bien sûr en compte la nature de votre projet dans leur décision. Plus ce dernier sera cohérent avec votre situation personnelle, plus vos chances d’obtenir un crédit seront fortes !

La majorité des établissements éviteront, par exemple, de s’engager dans des projets immobiliers impliquant des travaux très importants. Si le coût estimé des travaux dépasse 30 à 40% du montant total, les banques hésiteront à vous prêter la somme demandée. A moins que vous ne leur présentiez des garanties sérieuses.

Un bien facile à revendre jouera également en votre faveur, puisque la banque n’aura pas de mal à s’en défaire pour se rembourser en cas de défaut de remboursement.

Au moment de monter votre projet, pensez donc à ce qui vous plaît, mais aussi à ce qui plaira à votre banque. Vous augmenterez d’autant vos chances d’obtenir le prêt immobilier tant espéré ?

Emprunter au bon endroit, au bon moment

Rappelez-vous, pour finir, qu’au-delà de votre profil emprunteur, les taux proposés par les banques peuvent dépendre de facteurs extérieurs. Une banque peut par exemple être appelée à mener une politique commerciale agressive pour attirer de nouveaux clients ou, à l’inverse, augmenter ses taux le temps de traiter un trop-plein de dossiers.

Les politiques de taux des banques varient donc dans le temps, mais aussi d’une région à l’autre : « Les directeurs régionaux bénéficient d’une marge de manœuvre par rapport à la politique commerciale décidée au niveau national. Cela peut se traduire par une décote de 0,50 % sur le barème », indique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Ainsi, même si vous vous adressez à la même banque, elle ne vous proposera pas nécessairement les mêmes taux à Bordeaux qu’à Marseille, par exemple.

Si vous n’avez certes pas la main sur ces facteurs, cela ne vous coûte rien de rester attentif au cas où une belle occasion se présenterait, car emprunter au bon endroit au bon moment peut permettre de réaliser de sacrées économies !

Paul Atz