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Les taux négatifs en crédit immobilier

Les taux négatifs en crédit immobilier

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Chute des taux des crédits immo
Taux de crédit

Comme vous avez pu le constater ces derniers temps, les prêts immobiliers à taux fixe sont au plus bas et donc très intéressants pour les particuliers. Et nombreux sont les emprunteurs qui ont sauté sur l’occasion. Pas étonnant ! Vu les chiffres, on se demande jusqu’où vont baisser les taux variables ? En Europe, on observe que certains crédits immobiliers à taux variable sont tombés en dessous de 0 %. Mais pour le moment, la France n’est pas concernée au grand regret de certains emprunteurs. Y a-t-il un risque pour les banques françaises de voir leurs taux de prêts immos tomber dans le négatif ? Décryptage.

Qu’est-ce que le taux négatif en crédit immo ?

Rembourser moins qu’on emprunte, voici les conséquences d’un taux négatif… C’est le monde à l’envers ! Révélateurs de la crise qui perdure, les taux négatifs représentent une aubaine pour les emprunteurs. Concrètement dans ce cas précis, l’emprunteur ne paye plus d’intérêts et profite même d’une remise sur le remboursement du capital emprunté qu’il doit à la banque. Mais quels sont les établissements qui acceptent de payer les emprunteurs pour qu’ils empruntent ?

Le mois d’avril 2015 a marqué les esprits puisque, pour la première fois, certains taux sont tombés sous la barre du 0 %. Et c’est les emprunteurs Danois et Belges qui ont pu en profiter ! Rembourser moins que le capital emprunté signifie que la banque doit rembourser elle-même une partie du capital emprunté par ses clients. On a mal pour les banques ?

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Petit rappel des différents taux qui peuvent être pratiqués pour un crédit immo :

  • Le taux fixe : il reste identique pendant toute la durée du prêt
  • Le taux variable : il varie en fonction de l’Euribor*
  • Le taux révisable ou « prêt à taux capé » : il varie selon les cours du marché mais reste délimité par un plafond maximum du taux d’intérêt

*L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) est le taux de référence du marché monétaire de la zone euro. C’est un moyen pour les banques de se prêter de l’argent entre elles. Il représente le taux interbancaire offert par les banques représentatives de la zone euro pour la rémunération des dépôts dans cette même zone euro.

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Un Euribor négatif depuis plusieurs mois

L’Euribor à trois mois est actuellement au taux de -0,25 %.

Taux Euribor
Période 09/06/2016 08/26/2016 07/06/2016
1 mois -0,351 % -0,352 % -0,352 %
3 mois -0,262 % -0,264 % -0,261 %
6 mois -0,159 % -0,160 % -0,159 %
12 mois -0,018 % -0,018 % -0,016 %

Source : Euribor-rates

En ce qui concerne les crédits à taux variables, leurs taux sont calculés sur la base de l’Euribor pour les prêts entre banques – Euribor défini tous les 3 mois par la Banque de France – auquel s’ajoute généralement une marge fixe de 1 à 3 % selon le profil de l’emprunteur.

C’est pourquoi, les banques qui ont accordé des crédits immobiliers à des taux négatifs ne perdent pas forcément de l’argent.

Les crédits à taux révisables sont dotés d’un plafond maximum de la hausse et d’une modification de taux moins régulière que les taux variables.

Conclusion ! Seuls les taux variables ou révisables sont concernés par les taux négatifs puisqu’ils varient en fonction de L’Euribor.

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Les taux négatifs appliqués sur les crédits immobiliers constituent une situation hors du commun qui n’est pas prête d’arriver en France puisque les banques ont pris les mesures nécessaires pour éviter justement de tomber dans le négatif.

Quelle situation en France ?

Les crédits à taux variables ne constituaient plus que 0,4 % de la production totale de crédit immobilier en France en mars 2016.

On vous présente les taux les plus bas qui sont pratiqués pour les partenaires bancaires de CAFPI au 08/06/2016 :

Sur 10 ans Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
1,35 % 1,65 % 1,95 % 2,05 %

Source CAFPI

En date du mois de mars 2016, selon le baromètre Crédit Logement/CSA, le taux d’intérêt fixe moyen d’un crédit immobilier tombait à 1,97 % pour toutes les durées d’emprunt confondues. Des taux au plus bas, pour le plus grand bonheur des emprunteurs. Avec des taux aussi bas, pas besoin de demander un crédit à taux variable, le taux fixe suffit et attire les Français.

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En sachant qu’en France, c’est le crédit à taux fixe qui domine largement, le risque que les banques se voient obligées de proposer des prêts à taux négatifs est presque inexistant. Pour autant, les banques françaises restent prudentes.

Et c’est pas fini ! Certains, comme la Société Générale, ont même décidé de suspendre leur offre de crédit à taux variable afin d’éviter les demandes de ce type de crédit. Et pour les prêts à taux révisable, un plancher à 0 % a été établi. Bien entendu, pour la souscription d’un nouveau crédit à la banque, aucun prêt à taux négatif n’est proposé.

Les crédits à taux variables qui ont déjà été signés et qui sont en cours de remboursement ne pourront pas devenir négatifs. La variation des taux est limitée et ne peut pas diminuer en dessous de 3 % : c’est la limite ! Et cette limite tourne plutôt autour de 1 % en ce moment.

Que se passe-t-il au bureau des plaintes ?

Pourquoi les banques ont-elles mis en place des stratégies pour éviter de faire tomber leur taux dans le négatif ? Parce les emprunteurs de crédits à taux révisables et variables réclament des taux qui devraient se caler à l’Euribor. Et le bon sens voudrait que les taux de ces crédits soient aujourd’hui négatifs. Les taux variables concerneraient 40 000 crédits immobiliers, c’est-à-dire 5 % de tous les crédits confondus, et donc une minorité d’emprunteurs.

Il n’y a pas de fumée sans feu ! Depuis août 2015, 438 plaintes de particuliers ont été recensées par l’AFUB (Association Française des Usagers des Banques). Pas assez de poids encore pour que les banques puissent craindre une quelconque révolte. Mais attention, personne n’est à l’abri !

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Voici un exemple de plainte que nous avons récupéré sur le forum de Boursorama Banque :

Bonjour,

J’ai fait demander un crédit immobilier à taux révisable auprès d’une banque. Ce taux indexé sur l’Euribor 3 mois est passé en négatif (-0,1 %). Dans mon contrat, il est précisé que « en cas de hausse, le taux de prêt révisé ne pourra excéder le taux initial majoré de 2 points. En cas de baisse, aucune limite de variation de taux n’est effectuée. » La banque refuse de l’appliquer et a appliqué un taux de 0,001 %. En a-t-elle le droit ?

Robert

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Conseil billet de banque

Vous êtes en droit de demander des comptes à la banque qui a accepté de contracter le crédit avec vous. Mais vous gagnerez plus de temps à renégocier votre crédit à taux fixe plutôt que de poursuivre la banque en justice. Cela vous coûtera cher et vous prendra beaucoup de temps. Profitez des faibles taux en crédit immo !

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Il faut savoir que le comité de Bâle IV prévoit de nouvelles règles bancaires concernant le secteur immobilier. Limiter les risques financiers, c’est sa revendication ! Celui-ci vise à obliger les banques européennes à ne distribuer que des crédits à taux variables. Avec ce type de crédit, les emprunteurs risquent de se retrouver avec une remontée des taux… Et qui dit plus de risque dit moins de demandes : d’après plusieurs spécialistes « c’est environ un tiers des crédits immobiliers qui disparaîtront » avec l’application de la réglementation Bâle IV. Soyez prêt, cette réglementation devrait être adoptée en 2017 !

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