Prêt in fine

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Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison et le financer grâce à un prêt immobilier. On vous a parlé du crédit amortissable et du crédit in fine. Mais comment choisir ? Explications sur le fonctionnement du prêt « in fine », son intérêt fiscal et ses avantages par rapport à un prêt classique.

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Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine est un prêt immobilier où seuls les intérêts du capital souscrit sont remboursés. Quant au capital, vous le rembourser en une seule fois à l’échéance.

Pour rembourser ce capital emprunté, soit vous le possédez déjà, soit vous pouvez le reconstituer au fur et à mesure par des versements réguliers. Cette somme d’argent est généralement bloquée sur un contrat d’assurance vie. C’est le nantissement de ce contrat qui garantit le remboursement de votre prêt.

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À qui s’adresse le crédit in fine ?

Particulièrement intéressant si vous souhaitez faire de l’investissement locatif, il vous permettra de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, qui d’ailleurs sont plus élevés que pour un crédit classique. En effet, ils sont constants et calculés sur la totalité du capital emprunté et non dégressifs en fonction des capitaux restants dus à chaque échéance comme pour un prêt amortissable. L’intérêt fiscal est donc plus important.

Crédit in fine : comment l’obtenir ?

Le prêt in fine est prévu :

  • Pour une période de 3 à 15 ans
  • D’un montant de 21 500 € minimum
  • Sans valeur maximum

Votre banque ne vous accordera un prêt in fine qu’en contrepartie d’un placement ou d’une épargne permettant de reconstituer la totalité du capital emprunté avant le remboursement du crédit à l’échéance.

Il peut s’agir d’une assurance-vie ou d‘un bon de capitalisation, des supports qui représentent une garantie fiable de restitution de la somme que vous avez emprunté dans le cadre du prêt in fine.

Un courtier immobilier peut vous aider à dresser un bilan de votre situation financière, vous soutenir dans le montage du plan de financement et crédibiliser votre démarche auprès des banques.

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Prêt in fine : avantages et inconvénients

Avantages

Si vous choisissez le crédit in fine, vos mensualités de prêt sont moins élevées que pour un crédit classique et vous pouvez déduire des intérêts d’emprunt plus élevés dans le cadre d’un investissement locatif. Vous pouvez cumuler cet avantage avec les avantages fiscaux offerts par les dispositifs classiques de défiscalisation en matière d’immobilier.

En plus, en cas de décès de l’emprunteur (peu importe son âge), votre capital est remboursé en totalité et vos héritiers peuvent bénéficier de votre épargne qui sera alors débloquée. Il faudra tout de même souscrire une assurance invalidité-décès.

Inconvénients

Néanmoins, le coût total de votre crédit est plus élevé que pour un crédit amortissable, votre épargne est bloquée pendant toute la durée de votre emprunt et la rentabilité de votre placement (surtout s’il comprend une partie en euros et une partie en bourse) est difficile à évaluer.

A la fin de votre emprunt, vous pouvez vous retrouver avec un capital insuffisant pour le rembourser en totalité et devoir aller chercher d’autres sources de financement.

Le crédit in fine n’est pas adapté à l’achat d’une résidence principal. Il l’était avant avec le « dispositif fiscal Sarkozy » où vous pouviez déduire les intérêts d’emprunt de votre résidence principale. Ce montage financier permettait de réduire le montant de son impôt sur le revenu. Donc même si vous aviez l’argent nécessaire pour financer cash votre bien immobilier, il pouvait être intéressant de profiter de ces mesures fiscales.

Exemple d’un prêt in fine

Les intérêts à rembourser sont plus élevés dans le cas du prêt in fine que pour le prêt amortissable. Mais pour le prêt in fine la totalité des intérêts est déductible.

Choisir un prêt amortissable ou un prêt « in fine » ?

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