Revendre un bien immobilier sans l’avoir entièrement remboursé
Revendre un bien immobilier avant qu’il soit intégralement remboursé n’est pas interdit, mais c’est déconseillé dans la mesure où ça vous coûtera des frais. Leur montant dépend de la nature de votre contrat de crédit et des garanties placées sur le logement que vous revendez. Si vous n’avez pas le choix, on vous aide à savoir ce qui vous engage.
La vente d’un bien acquis à crédit non remboursé intégralement
Un emprunt immobilier vous engage pour plusieurs années. C’est une démarche sur le long terme, qui doit parfois être repensée selon l’évolution de votre situation professionnelle ou personnelle.
Divorce, perte ou changement d’emploi, naissance d’un enfant… autant de situations qui peuvent vous amener à reconsidérer votre acquisition.
Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier acquis à crédit et que vous n’avez pas entièrement remboursé votre prêt, vous êtes autorisé à le faire dans certaines conditions mais quoi qu’il en soit, l’opération vous coûtera des frais.
Vous devrez payer des frais de mainlevée en cas d’hypothèque sur le bien vendu.
Le remboursement de crédit immobilier par anticipation
La vente d’un bien immobilier met fin au contrat de crédit correspondant si elle permet de rembourser l’emprunt en intégralité. Cette situation implique deux conséquences principales :
- Vous avez l’obligation de rembourser votre emprunt par anticipation
- Vous devez payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû
Les frais de remboursement anticipé peuvent être négociés lors de la souscription du contrat de prêt.
Les pénalités de remboursement anticipé sont généralement plus élevées pour un crédit à taux fixe que pour un prêt à taux variable. Certains prêts révisables peuvent être soldés sans IRA.
Que se passe-t-il si la vente ne suffit pas à solder le prêt ?
Vous devez utiliser le fruit de la vente de votre bien immobilier pour solder votre crédit. La plupart du temps, le montant de l’opération suffit à rembourser l’emprunt immobilier dans sa totalité.
Si le montant de la vente est inférieur au capital restant dû, vous devrez négocier un arrangement amiable avec votre banque puisque le contrat de prêt initial ne sera pas soldé par la vente.
Cette négociation peut être difficile à mener, puisque vous devez financer l’acquisition de votre nouveau logement en plus de finir de rembourser l’ancien. Vous ne serez pas en position de force dans la discussion.
Une situation de vente à perte s’appelle une « negative equity ».
La révocation des garanties de l’emprunt soldé
Le remboursement anticipé de votre crédit implique de lever les garanties qui lui étaient attachées. Si l’emprunt était assuré par une hypothèque placée sur un bien immobilier, vous devrez vous acquitter de frais de mainlevée.
Si la revente de votre bien est planifiée et que vous pensez garder votre logement pendant un temps relativement court, préférez des garanties plus souples, comme :
- La caution, par un tiers ou via une société de cautionnement
- Le nantissement d’un produit d’épargne, comme une assurance-vie
Conseil billet de banque
L’administration française met à disposition un calculateur de frais de mainlevée hypothécaire pour estimer le montant de l’opération.
