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Tout savoir sur les courtiers en crédit immo

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Vous cherchez la meilleure offre pour votre demande de prêt immobilier ? Démarcher une par une chaque banque pour comparer leurs offres vous prendrait trop de temps… On vous a alors conseillé de faire appel à un courtier. Méfiant par nature, vous doutez de ses compétences et hésitez. Le courtier est un professionnel indépendant en relation avec de nombreuses banques et dont le rôle est de trouver et de négocier pour ses clients les meilleures offres proposées sur le marché. Conseil, écoute, suivi et négociation professionnelle : voilà le rôle du courtier. Son objectif ? Dénicher la meilleure proposition en se collant à votre profil et à vos besoins. Alors pourquoi ne pas lui accorder votre confiance le temps d’un crédit immobilier ?

Quel est le rôle du courtier en crédit immobilier ?

En 2015, 40 % des crédits immobiliers ont été négociés et accordés grâce à l’intervention des courtiers. Pour exercer, le courtier en prêt immobilier doit obligatoirement être enregistré au fichier de l’Orias et détenir le statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Il est l’intermédiaire entre un établissement financier et un emprunteur à la recherche d’un crédit immobilier. On n’emprunte évidemment pas auprès d’un courtier, on signe un mandat avec lui pour qu’il se charge de démarcher les différents établissements financiers. Ce mandat doit préciser la mission du courtier, sa rémunération et ses liens avec l’établissement financier partenaire. La banque, elle, vous prêtera uniquement les fonds nécessaires et fixera les mensualités de remboursement ainsi que les intérêts.

Le courtier n’est qu’un intermédiaire. Il a un devoir de conseil et d’investigation dans l’intérêt de son client, et il n’est pas censé représenter les banques mais plutôt proposer ce qui se fait de mieux en termes de taux de crédit immobilier.

En tant que professionnel, le courtier est censé obtenir les conditions les plus avantageuses pour l’emprunteur et une offre adaptée à son profil. C’est un spécialiste des crédits proposés par les différentes banques.

Faut-il recourir à un courtier ?

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Son rôle ? Il se charge de chercher, à la place de l’emprunteur, un crédit immobilier auprès des différents établissements financiers en fonction de la situation financière, au dossier de crédit et à la demande du client. Il devra allier perspicacité, lucidité et rapidité pour trouver le taux le plus bas possible, mais pas que ! Il négocie également la durée, le montant des mensualités, et l’assurance du prêt immobilier. Il aura la responsabilité de suivre le dossier de son client et de surveiller les clauses du contrat entre l’emprunteur et la banque.

Trouver la meilleure offre, le meilleur taux… En bref, le courtier se voit confier la mission de se caler aux besoins du client et de lui proposer un crédit qui lui conviendra avec les meilleures conditions de prêt. Vous lui faites confiance et il doit vous satisfaire en vous redirigeant vers l’offre de crédit qui correspondra le mieux à votre projet.

Le courtier ne doit pas se focaliser uniquement sur le taux de crédit. Il pourra également :

  • négocier l’exonération de versement d’indemnités de remboursement anticipé dans le cas où l’emprunteur souhaite revendre son bien immobilier plus tard
  • trouver une solution de financement attractive portant sur la durée et sur le type de prêt
  • négocier des options telles que le report d’échéance par exemple
  • négocier l’assurance emprunteur afin d’obtenir des conditions de taux

Les clauses importantes d’un contrat de prêt

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Un courtier combien ça coûte ?

En ce qui concerne le salaire des courtiers, en agence ou en ligne, la rémunération provient exclusivement des banques partenaires qui leur versent une commission forfaitaire qui s’élève généralement à 1 % du montant prêté. Chez certains courtiers s’ajoutent également les honoraires clients pour les services rendus qui correspondent à environ 1 % du montant du prêt, c’est-à-dire environ 950 à 1 500 € pour un crédit immobilier de 200 000 €.

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Conseil billet de banque

N’hésitez pas à demander clairement les honoraires qui seront associés à votre demande et au dossier qui sera traité par votre courtier afin de ne pas être surpris par des frais bancaires dissimulés au moment de régler la facture. Sachez que certains omettent de préciser certaines informations capitales, notamment liées à la rémunération, alors demandez à ce que tout soit établi dans l’offre du courtier ou dans le mandat que vous signez avec lui !

Quelques exemples de frais de courtage* :

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Conseil billet de banque

D’après l’article L519-6 du code monétaire et financier, le courtier empoche sa rémunération seulement une fois après avoir terminé son job ! En d’autres termes, il ne doit rien vous réclamer avant la signature de l’acte avec le notaire ou le déblocage du prêt. Alors si on vous demande un chèque au moment de la rédaction du mandat, refusez !

Deux procédés de courtage : courtier à distance ou suivi en face-à-face ?

Selon votre profil, votre dossier et vos préférences, il faudra choisir entre les deux modèles de courtage : le suivi en ligne ou en agence. Nous vous aidons à faire le bon choix.

Le courtage en agence

Cafpi, ACE Crédit Avec le courtage en agence, vous avez la possibilité de vous déplacer autant de fois que vous en aurez besoin pour déterminer avec votre courtier les plans de financement, ou encore constituer avec lui votre dossier. En ce qui concerne la recherche, le courtier se charge seul de négocier directement avec la banque dont la finalité sera d’obtenir un accord ferme et définitif qui vous sera remis en contrepartie de ses honoraires, s’il en réclame.

L’avantage : Si l’emprunteur habite près du lieu de travail du courtier, la collaboration devient plus simple et l’échange est facilité.

Il faut savoir que les courtiers ont tendance à mieux collaborer lorsqu’ils reçoivent les clients en agence.

Pour ceux qui n’ont pas de temps à consacrer à la négociation et qui souhaitent obtenir des conseils personnalisés, alors le courtier en agence est la personne qu’il vous faut. Il prendra en charge votre dossier du début à la fin sans que vous ayez à négocier avec aucune banque. De plus, le contact physique favorisera le bon déroulement de votre dossier.

En bref, suivre le client de A à Z, le soutenir et prendre en main toutes les démarches administratives jusqu’à l’ouverture du compte à la banque et la signature chez le notaire : c’est LA mission du courtier en agence.

Le courtage à distance

Le courtage à distance c’est un courtage par Internet et/ou par téléphone. Il convient aux clients les plus autonomes qui souhaite garder la main sur la négociation. Meilleurtaux.com, Empruntis, Vousfinancer.com : quelques exemples de courtiers en ligne.

Vous échangez sur votre dossier avec le courtier par téléphone. Certains suivent le même procédé que les courtiers en agence concernant la procédure et la constitution du dossier. D’autres vous redirigeront simplement vers leurs partenaires bancaires avec qui un package est pré-négocié : à vous de jouer pour défendre votre dossier et vous démarquer face à la concurrence.

Après que votre demande de crédit a été déposé sur Internet, vous êtes généralement recontacté dans les 48h par téléphone. Le courtier vous proposera les différentes offres et vous aurez la responsabilité de choisir la banque que vous jugerez la plus intéressante pour un prêt immobilier. Le courtier organisera ensuite un rendez-vous avec la banque et vous passera le relais pour négocier vous-même avec la banque.

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L’avantage : les courtiers en ligne s’appuient sur la forte quantité de dossiers qu’ils peuvent apporter aux banques pour obtenir de meilleures conditions tarifaires. Et le bonus c’est que les honoraires des courtiers à distance sont plus bas que ceux des courtiers en agence. Attendez-vous tout de même à payer des frais de dossier compris entre 500 et 1 000 €.

Sachez que la commission perçue par le courtier remplace souvent les frais de dossier que vous n’aurez pas à payer à la banque. Dans ce cas, le courtier perçoit uniquement la commission bancaire.

Avantages et inconvénients du courtier

Avantages

  • Les courtiers permettent de mettre toutes les banques existantes en concurrence, d’obtenir des taux avantageux et un suivi de son dossier. Pour le particulier qui s’adresse au courtier, il bénéficie d’un réel gain de temps et d’argent puisqu’il n’a pas à se déplacer dans toutes les banques pour choisir son crédit immobilier. Attention, il devra tout de même mettre la main au portefeuille car aucun service n’est gratuit et certains courtiers facturent des honoraires !
  • Rapidité, économie, suivi, conseils… Voici les caractéristiques d’un courtier. De plus, ses honoraires, s’il en réclame, peuvent être négociés surtout par rapport à la taille de l’agence de courtage. A savoir que plus l’agence est grosse, plus elle perçoit des commissions fortes de la part des banques, et plus la négociation est réalisable.
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Les offres peuvent varier selon le courtier que vous choisirez alors n’hésitez pas à aller en voir plusieurs.

Inconvénients

  • Certes le courtier vous mâchera le travail, mais vous devrez faire un choix dans les propositions qu’il vous fera même s’il n’obtient pas toujours le meilleur taux d’intérêt qui se trouve sur le marché. Tout dépendra de votre situation : si vous avez un dossier difficile, aucun remède miracle ne pourra faire remonter votre dossier tout en haut de la pile. Votre courtier pourra juste obtenir le meilleur taux par rapport à votre profil et de négocier les conditions de financement avec la banque choisie.
  • Il faut faire preuve d’une grande confiance envers votre courtier pour lui laisser se charger de votre demande de prêt immobilier. Vous deviendrez en quelque sorte dépendant de lui. Vous serez obligé de lui faire confiance alors n’hésitez pas à vous renseigner à son sujet et même à vous adresser plutôt à un courtier qui vous aurait été recommandé par votre entourage.

Faites attention car certains se soucieront plus de leur commission que de votre projet.

  • Vous n’êtes pas en contact direct avec votre éventuel nouveau banquier. Vous n’êtes pas au front, vous êtes un spectateur de la négociation pour la demande de prêt que vous avez effectuée.

N’oubliez pas qu’aucun service n’est gratuit et que faire appel à un courtier nécessite un coût supplémentaire (sauf exception de certains courtiers qui ne facturent pas d’honoraires). Renseignez-vous sur les frais de courtage appliqués par votre courtier.

  • Le changement de courtier est peu envisageable puisque les banques acceptent rarement de renégocier un dossier qui leur a déjà été transmis par un autre courtier. Si l’emprunteur souhaite absolument changer de courtier, il devra en trouver un qui pourra négocier avec d’autres partenaires financiers.

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Et sans passer par un courtier, ça donne quoi ?

De manière classique, afin de vous faire une idée de ce qui se fait sur le marché, il faudra vous déplacer, aller voir ce que propose les différentes banques, leurs offres et leurs tarifs. Vous vous adressez à un conseiller bancaire, vous présentez votre cas et faites votre demande de prêt en exposant votre situation actuelle (professionnelle, financière…). Selon votre profil, le conseiller bancaire fera différentes simulations pour vous proposer LE prêt qui vous correspond.

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Lorsque votre situation est favorable, réfléchissez au fait que votre dossier remontera bien et que vous pouvez négocier vous-même les frais de dossier. Pas besoin de courtier !

L’inconvénient : les horaires des banques, dans le cas où vous faites vous-même vos propres démarches, peuvent ne pas concorder avec vos horaires de travail.

En empruntant avec votre propre agence bancaire, vous avez l’avantage de la rapidité puisque votre dossier est déjà connu de votre conseiller. Pour autant, vous trouverez sans doute une offre plus intéressante ailleurs. Et même si ça vous demandera plus de temps de recherche en amont, vous finirez peut-être par faire des économies ce qui n’est pas négligeable.

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Le conseil qu’on peut vous donner c’est de consulter avant tout votre banquier si vous envisagez de souscrire un crédit immobilier. Le courtier ne remettra pas votre dossier à votre propre banque puisqu’il ne sera pas rémunéré si vous êtes déjà client. Prenez un peu de temps pour regarder ce qui se fait dans les différentes banques, renseignez-vous et si malgré tout vous avez besoin d’un œil d’expert en crédit, la solution est de faire appel à un courtier

!

*Source : Les Echos, 22 mai 2013

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