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Les sociétés civiles de placement immobilier : une option

Les sociétés civiles de placement immobilier : une option

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Les sociétés civiles de placement immobilier : une option ?
Les sociétés civiles de placement immobilier : une option ?

En achetant des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI), vous bénéficiez du rendement élevé du marché immobilier sans subir les contraintes d’un bailleur. Comment ça marche, et dans quelles conditions est-il recommandé de souscrire ?

SCPI : le principe simple et séduisant de la pierre-papier

Une SCPI est une société de gestion, qui a pour objectif de collecter l’argent des épargnants intéressés et de l’investir dans l’immobilier locatif (résidences mais aussi bureaux, espaces commerciaux…). Après déduction des différents frais liés à son activité (taxes et assurances, achats fonciers, gestion…), la SCPI redistribue ensuite les loyers à ses investisseurs tous les trimestres, au prorata des parts qu’ils détiennent.

L’investissement en SCPI est à recommander pour tous ceux qui n’ont qu’un faible montant à engager (l’achat d’une part individuelle nécessite rarement plus de quelques centaines d’euros) et/ou qui n’ont tout simplement pas envie de gérer en direct un patrimoine immobilier.

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Quels sont les rendements à attendre ?

De nombreuses SCPI ont à nouveau dépassé un rendement de 5 % en 2014. C’était le cas par exemple de Croissance Immo, en tête avec 6,97 %, suivi de BTP Immobilier (6,73 %) et Corum Convictions (6,31 %).

Ces SCPI dites de « rendement », conçues pour offrir une rémunération attractive, ne représentent qu’une partie du marché. Il existe également des SCPI de plus-value, qui ne versent qu’une faible rémunération trimestrielle mais permettent d’espérer une forte plus-value à la revente du parc.

Certaines SCPI, enfin, sont spécialisées dans l’immobilier défiscalisé (Pinel, Robien, Girardin) et permettent de bénéficier des avantages de ces dispositifs, en contrepartie d’un rendement un peu diminué.

Quels risques ?

Comme tout autre investissement immobilier, l’achat d’une part de SCPI n’entraîne aucune garantie de rentabilité. Bien que les SCPI n’aient connu aucune crise majeure au cours des vingt dernières années, la valeur des parts achetées est toujours susceptible de connaître une dégradation subite en raison d’une crise de l’immobilier professionnel (trop de bureaux vacants, par exemple). Il est, pour cette raison, recommandé de choisir votre SCPI avec attention et de ne retenir que celles dont le parc immobilier présente un bon taux d’occupation (supérieur à 90, voire 95 %).

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Quelle fiscalité ?

La SCPI est un véhicule souvent qualifié de « transparent », ce qui signifie que la fiscalité est la même que si vous déteniez les biens immobiliers en direct. La fiscalité applicable, en conséquence, est bien connue : selon le niveau de vos revenus fonciers (inférieurs ou supérieurs à 15 000 € par an), vous aurez ou non le choix d’opter pour le régime du micro foncier, qui offre notamment un abattement automatique de 30 %. A défaut, il faudra vous tourner vers le régime réel et son système qui vous permet de diminuer votre imposition en imputant vos différentes charges (intérêts d’emprunt, taxes foncières, etc…).

Dans les deux cas, la somme obtenue au bout des calculs fait l’objet d’une taxation selon votre taux marginal d’imposition (14 %, 30 %…).

Comment céder des parts ?

Lorsque la SCPI est à « capital fixe », la revente de vos parts s’effectue soit de gré à gré (en trouvant un acheteur intéressé), soit via un marché secondaire coordonné par la société de gestion elle-même. Si la SCPI est à « capital variable », le fonctionnement est plus souple puisque la société de gestion se porte elle-même acquéreur de vos parts.

Dans les deux cas, la revente immédiate des parts n’est pas garantie et reste conditionnée à la présence d’un acheteur prêt à les reprendre.

Les SCPI présentent de nombreux atouts pour les épargnants en quête d’un investissement rentable, simple et ne nécessitant qu’un suivi très superficiel. Attention toutefois à la fiscalité pour les plus gros revenus !

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