Pourquoi faut-il comparer les offres de crédit immobilier ?

Que comporte une offre de prêt immobilier ?

• Le montant du prêt : il correspond à la somme totale que la banque vous prête hors assurance.
• La durée du prêt : le nombre d’années dont vous disposez pour rembourser le prêt.
• Le type de prêt : un prêt amortissable, prêt in fine, ou prêt hypothécaire…
• Un taux immobilier : le taux d’intérêt auquel vous allez emprunter qui va définir le montant des intérêts que vous aurez à payer.
• Le type de taux d’intérêt : taux d’intérêt fixe ou variable. Pour un taux variable, la fréquence de révision des taux ainsi que le plafonnement de la variation des taux doivent être précisés. La banque doit aussi vous préciser la formule de révision des taux.
• Le montant total à rembourser : il correspond au montant emprunté additionné aux intérêts.
• La garantie demandée par l’emprunteur : il s’agit généralement d’une caution ou d’une hypothèque, mais il existe d’autres formes de garanties.
• Les conditions de l’emprunt : il s’agit des différentes clauses qui définissent des droits ou obligations pour l’obtention et le remboursement du prêt. Elles sont parfois contraignantes. Raison pour laquelle il est important de les analyser et de les comparer.

En France, les acquéreurs sont nombreux. De ce fait, les banques proposent des offres de plus en plus attrayantes. Cependant, elles ne mettent pas forcément en avant les conditions d’emprunt, surtout lorsqu’elles ont des taux intéressants en apparence. Vous devez donc comparer les banques et ne surtout pas vous limiter à une seule offre.

A noter aussi que les conditions d’emprunt sont parfois non quantifiables et la présence ou non de certaines d’entre elles peut faire une grande différence entre deux offres de prêt immobilier.

Quelles sont les clauses qu’il faut absolument analyser dans un contrat de prêt ?

• Les indemnités de remboursement anticipés ou IRA

Lorsque vous remboursez un prêt sur une longue durée, vous pouvez connaître un changement de situation au cours de ces années : une promotion, un gain assez important, un héritage. Un éventuel changement dans votre situation qui vous permettrait de rembourser votre prêt avant son terme. Lorsque vous souhaitez rembourser le prêt de façon anticipée, soit en payant totalement votre dette ou une certaine partie du capital restant dû, la banque perçoit bien moins d’intérêts et de frais d’assurance. Elle a donc un manque à gagner. Raison pour laquelle elle peut vous facturer jusqu’à 3% du capital restant dû plafonné à 6 mois d’intérêts. Cette pénalité peut représenter une belle somme, en fonction du montant que vous aurez à rembourser. Vous pouvez négocier ces frais, voir les faire supprimer avant de signer votre offre.

• La modularité du prêt

En cas de difficulté passagère ou d’imprévu, il peut arriver que vous ne soyez pas en mesure de payer quelques mensualités comme il se doit. Dans ce cas, il est important de négocier cette clause à l’avance qui peut vous permettre de faire varier vos mensualités de 10 à 30 % selon les banques. Il faut aussi avoir en tête que toute variation de mensualité s’établit sur 3 à 12 mois.

• Le report de mensualité

Pareillement, sur une durée de 7 ou 20 ans, vous n’êtes pas à l’abri d’un imprévu qui pourrait perturber votre remboursement. En négociant les possibilités de report de mensualité, vous êtes en mesure gérer d’éventuelles difficultés passagères. Pour cela, il y a deux mécanismes.

-Opter pour un report total des échéances : vous stoppez le paiement de vos échéances durant une période limitée. Dans ce cas, vous ne remboursez pas le capital ni les intérêts mais vous continuez de payer l’assurance de prêt.

-Opter pour un report partiel des échéances : dans ce cas, nous ne payez que les intérêts et l’assurance. Vous ne remboursez pas le capital emprunté.

A l’issu de cette période, vous reprenez le remboursement normal de vos échéances.

• L’assurance emprunteur

Ne pensez pas que l’offre d’assurance emprunteur de votre banque est la seule à laquelle vous pouvez souscrire. Il est désormais beaucoup plus facile qu’auparavant de changer d’assurance et d’opter pour la plus avantageuse.

La première année de votre prêt, vous pouvez à tout moment comparer les assurances et faire jouer la concurrence. Puis, chaque année à la date à laquelle vous avez signé le contrat. Votre banque ne peut pas s’opposer au fait que vous souscriviez à une assurance moins chère si elle vous offre les mêmes garanties. En comparant les assurances, vous pouvez économiser entre 10% et 50% sur votre assurance.

• La transférabilité du prêt immobilier

Elle intervient lorsque vous décidez de changer de logement avant d’avoir terminé le remboursement de votre prêt. Ce qui est très fréquent car la majorité des emprunteurs déménagent dans les 7 ans après avoir signé leur premier prêt immobilier. Cette clause encore méconnue vous permet de changer d’habitation tout en conservant votre prêt avec ses avantages. Vous ne faites que transférer ce prêt en cours vers un nouveau bien et le capital restant dû permettra de financer en partie, l’achat du nouveau bien.

L’avantage est que vous gardez vos conditions de départ. Et vous profitez d’un taux qui reste le même au lieu de passer à un taux supérieur.

En période de taux bas comme c’est le cas actuellement, cette option vous fait économiser des milliers d’euros lorsque vous l’activez. Mais il faut savoir que toutes les banques ne proposent pas cette option.

Est-ce possible de négocier toutes ces clauses ?

 Lorsque vous préparez un projet immobilier, vous êtes parfois novice en crédit immobilier. Vous n’êtes pas toujours en mesure de négocier de façon équitable avec votre banque qui est experte. Il est parfois préférable de laisser la négociation à un professionnel du domaine.

• Passez par un courtier en crédit immobilier

Un courtier immobilier est un comparateur d’offres de crédit immobilier. Il est l’intermédiaire entre vous et des dizaines de banques prêtes à financer votre projet. Pour en savoir plus sur les courtiers, cliquez ici.

Grâce à ses partenariats avec les banques, il vous permet de bénéficier de l’offre de prêt au meilleur taux et de conditions déjà négociées (frais de dossier, modularité, transférabilité etc). Il vous fait gagner énormément de temps en vous évitant de vous rendre vous-même sur le terrain pour négocier votre prêt et passer à côté d’offres plus avantageuses.

Passer par un courtier, c’est également économiser de l’argent sur le coût total de votre achat. Il existe des courtiers immobiliers tels que Pretto qui vous accompagnent dans votre recherche de crédit, sans déplacement et sans engagement jusqu’à la signature chez le notaire.